13 февраля, при участии главы Дагестана Сергея Меликова в историческом парке «Россия – моя история» прошла конференция по теме «Жилищное строительство. Проблемные вопросы».

Эксперты обсудили реализацию механизма комплексного развития территорий, градостроительную политику, меры ответственности за нарушение градостроительных норм. Говорили о том, как сделать наши города удобными для жизни, какие инструменты жилищного строительства доступны и законны, как перейти на проектное финансирование, как применять эскроу-счета и где узнать, можно ли приобретать квартиру в том или ином строящемся доме.

В режиме онлайн наряду с экспертами в конференции приняли участие общественники, журналисты и блогеры.

Глава республики, открывая обсуждение, сделал акцент на актуальность вопросов жилищного строительства и строительства капитальных объектов для региона, прежде всего, для дагестанских городов.

При этом в качестве серьезной проблемы в отрасли глава Дагестана обозначил нецелевое использование земельных участков и в частности незаконную застройку.

Сергей Меликов обратил внимание на те нередкие факты, когда земельные участки, предназначенные для сельского хозяйства или общественных нужд, незаконно застраиваются жилыми или коммерческими объектами, что приводит к нарушению правовых норм и порядка использования земли, а также способствует коррупции и обогащению отдельных лиц.

Вместе с тем все это оказывает негативное влияние на условия жизни населения и градостроительное планирование.

В том числе незаконная застройка приводит к перегрузке на объекты инфраструктуры (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение, дороги), недостатку общественных пространств и ухудшению качества жизни горожан. Кроме того, создает преграды для развития туризма и инфраструктуры.

«Безусловно, все это негативно сказывается на экономическом потенциале региона. Как пример – хаотичная на протяжении многих лет застройка территории между Махачкалой и Каспийском. В Дагестане было в порядке вещей вести строительство без согласования, будь то небольшое здание под гостиницу или же большой многоквартирный дом. Много лет дагестанские города, а в особенности Махачкалу, застраивали самостроем. Часто сменявшаяся власть зачастую закрывала на это глаза.

Масштаб проблемы сегодня поражает – в республике 457 многоквартирных домов построены с нарушениями (408 из них находятся в Махачкале). И, что печально, выявляются все новые факты незаконного строительства», – подчеркнул глава региона.

Еще одним вопиющим фактом Сергей Меликов назвал пристройки к многоквартирным домам.

«К балконам пристраивают целые квартиры, увеличивая размеры жилья в два-три и даже пять раз! Соседи договариваются и уничтожают внешний вид города, просто «приращивая» к дому какие-то жуткие конструкции. В том числе и в местах общественного пользования», – констатировал глава республики.

Для решения проблемы нецелевого использования земельных участков на территории Дагестана, уверен Сергей Меликов, необходимо принятие эффективных мер, в первую очередь, со стороны государства. К ним глава региона отнес ужесточение контроля за использованием земли, проведение регулярных проверок, а также наказание нарушителей законодательства. Важно также, считает руководитель субъекта, проводить грамотную информационную кампанию среди населения о правилах использования земли и последствиях нецелевого использования.

Руководством республики, заявил Сергей Меликов, принимаются меры по решению указанных проблем. В сентябре прошлого года была создана Правительственная комиссия по выработке предложений по предупреждению незаконного использования земельных участков и устранению предпосылок к незаконному строительству.

Наряду с этим ведется работа по решению проблем, связанных с коммунальной и транспортной инфраструктурой, утилизацией отходов, топливно-энергетическим комплексом.

Особое внимание глава Дагестана обратил на применении в регионе принципов комплексного развития территорий (КРТ). В конце 2020 года был принят Федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс, направленный на комплексное решение вопросов развития территорий, которое на сегодня считается драйвером новых подходов в градостроительстве.

КРТ – это совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

«В этом процессе (принятие решения об определении земельного участка, выдача разрешения на строительство и продажа квартир) должно быть полное взаимодействие и понимание у всех участников проекта. В том числе органов исполнительной власти, муниципальных образований республики, застройщиков, ресурсоснабжающих организаций и граждан», – сказал Сергей Меликов.

Для осуществления проекта комплексного развития территорий в республике на сегодняшний день, отметил глава региона, подобран земельный участок, так называемый «Лазурный берег», долгое время находившийся в частных руках.

Сергей Меликов коснулся в своем выступлении еще одного проблемного направления, связанного с участниками долевого строительства.

С 2004 года, напомнил глава республики, федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были введены механизмы защиты дольщиков.

По закону застройщики обязаны «отвечать рублем» перед покупателями за срыв сроков строительства. А договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, должен защищать интересы дольщиков.

Важное значение, по словам Сергея Меликова, имеет появление такого понятия как эскроу-счета, которое используется для безопасных сделок на рынке строящейся недвижимости.

«Необходимо создать некий реестр в виде «светофора» и, не ограничиваясь его размещением на общедоступных сетевых платформах, обеспечить информирование населения. В зеленую зону включить застройщиков, работающих в рамках правового поля, то есть использующих эскроу-счета и имеющих разрешение на строительство, в желтую зону – застройщиков, имеющих разрешение на строительство, но без использования эскроу–счетов и в красную зону – застройщиков, не имеющих разрешения на строительство.

И самое главное, необходимо довести до граждан информацию, в каких домах и у каких застройщиков можно будет покупать квартиры без риска потерять накопленные средства», – обозначил приоритеты глава Дагестана.

Только в этом случае, выразил мнение Сергей Меликов, можно дать гарантию, что объект построен в соответствии с нормами законодательства, что граждане получат право собственности на квартиру и управляющую компанию, которая будет обслуживать дом.

«Комплексное развитие территорий отстранит от участия в нем недобросовестных застройщиков и искоренит такое явление, как «обманутые дольщики», как это произошло в большинстве мегаполисов», – сказал он.

Вместе с тем отмечено, что механизмы комплексного развития территорий содержат в себе формы государственной поддержки застройщиков. Сегодня государство в лице Минстроя России, ведущих корпораций в сфере развития территорий, а также органов власти субъектов страны предоставляет инвесторам большие преференции, например, такие, как: меры поддержки для развития всех видов инфраструктуры через «инфраструктурное меню», предоставление субсидий на возмещение понесенных расходов по переселению, авансирование затрат застройщика на расселение аварийного жилья, упрощенный механизм изъятия объектов капитального строительства и земельных участков.

Предполагаются меры финансовой поддержки в виде субсидий, грантов, льготных кредитов и других финансовых механизмов.

«Это поможет предприятиям и организациям развиваться на территории, инвестировать в новые проекты, модернизировать производство и создавать новые рабочие места. Таким образом строительная отрасль для Дагестана является одним из важнейших драйверов развития экономики», – убежден глава республики.

Директор Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ РФ Мария Синичич рассказала о реализации механизма комплексного развития территорий.

«Задачей строительного комплекса является создание комфортной среды, и инструменты, которые сегодня дает правительство, направлены на достижение национальных целей в части обеспечения жильем, качественной коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Хочу призвать муниципальные образования обратить внимание на инструмент комплексного развития территорий, который позволяет решать проблемные вопросы самовольного строительства», – сказала она.

Первый заместитель Председателя Правительства РД Манвел Мажонц рассказал о КРТ как новом законном механизме, позволяющем застройщикам уменьшать стоимость квадратного метра и обеспечивать необходимой инфраструктурой при строительстве многоквартирных домов.

 

«Сегодня КРТ предоставляет инвесторам большие преференции, например, такие, как меры поддержки для развития всех видов инфраструктуры через «инфраструктурное меню», предоставление субсидий на возмещение понесенных расходов по переселению, авансирование затрат застройщика на расселение аварийного жилья, упрощенный механизм изъятия объектов капитального строительства и земельных участков, проектное финансирование реализации проектов КРТ. Все это позволяет обеспечить необходимой инфраструктурой строящиеся дома, не увеличивая стоимость за квадратный метр жилья», – пояснил Мажонц.

Первый вице-премьер уточнил, что возможность реализации КРТ в республике возникнет только в случае, когда застройщики и муниципалитеты перестроятся на необходимость вести строительство многоквартирных домов в соответствии с действующим сегодня законодательством. Вместе с тем сегодня из 469 строящихся многоквартирных домов только 11 объектов строятся с применением эскроу-счетов (а это всего лишь 2,5 % от общего объема строительства МКД в регионе).

Несомненными плюсами механизма КРТ первый вице-премьер назвал прозрачность взаимоотношений между властью и собственниками земельных участков, подлежащих КРТ, комплексный подход в подготовке и согласовании исходной документации и, как следствие, комплексный подход в развитии территории, а также соблюдение баланса между выгодой для города и инвесторов. «Точечная застройка без применения механизма КРТ этих преимуществ лишена, – отметил Манвел Мажонц. – При реализации данной концепции высчитывается индекс качества городской среды. Учитываются разнообразие функций в жилой зоне, доля озелененных территорий, обеспеченность инженерными системами и многое другое».

Врио министра строительства, архитектуры и ЖКХ РД Александр Нестеров указал участникам совещания на некоторые незаконные способы реализации квартир в строящихся домах.

«До 2019 года жилищно-строительный кооператив был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства, однако после внесения поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ с 2019 года эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.

Однако по сегодняшний день основная масса недобросовестных застройщиков оформляют со своими клиентами не договоры долевого участия, а, например, предварительные договоры, втягивают их в схемы строительства домов через ЖСК, торгуют квартирами под договоры займа и прочее. Таким образом люди, отдающие многомиллионные суммы за квартиры, дольщиками как таковыми не становятся, права по 214-му ФЗ не обретают, застройщик по этому закону ответственность перед ними в полной мере не несет. Покупка квартир в домах, которые строятся физическими лицами, ИП и ЖСК, не позволяет республике в случае неисполнения обязательств застройщиком перед гражданами применять действующие механизмы по восстановлению их прав», – подчеркнул руководитель строительного ведомства.

По его словам, несмотря на усилия правоохранительных органов, определенные застройщики продолжают работать в обход 214-го ФЗ.

«Когда такие застройщики завлекают покупателей низкой ценой на квартиры, нужно помнить в первую очередь о рисках, а не экономии, ведь, именно спрос рождает предложение. Наличие разрешения на строительство – не всегда подтверждение правомерного статуса строительства, – сообщил Александр Нестеров. – Прежде всего, необходимо правильное формирование земельного участка в соответствии с градостроительными нормами. При обращении собственника земельного участка администрация формирует градостроительный план земельного участка. В нем отображаются параметры застройки: сколько этажей возможно построить, сколько квадратных метров можно застроить, а сколько должно остаться под благоустройство двора и организации проездов.

На основании этого документа проектируется объект, разрабатывается проектная документация и проходится экспертиза, и только тогда выдается разрешение на строительство.

Однако на сегодня есть такая практика, когда суд обязывает выдать разрешение на строительство объекта в связи с теми или иными отказами администрации в этом. Такое разрешение на строительство всегда в зоне риска: сложно спрогнозировать, с какими проблема столкнется застройщик к завершению строительства», – предостерег врио министра строительства, архитектуры и ЖКХ РД.

О проектном финансировании жилищного строительства, а также ипотечном кредитовании рассказал управляющий директор Южного регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Кирилл Зарочинцев:

«Переходя на систему эскроу-счетов, застройщик получает сразу целый комплекс преимуществ перед теми, кто остался работать по старой схеме. Банк на сегодняшний день может финансировать до 100% проекта, представлять средства на исходно-разрешительную документацию, на строительство инфраструктуры и может работать по льготным программам ипотеки».

О самых популярных нарушениях в сфере строительства в регионе на конференции рассказал начальник управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Республики Дагестан Сергей Шкаев.

В числе озвученных нарушений – превышение, злоупотребление полномочиями при выдаче должностными лицами органов местного самоуправления незаконных разрешений; мошенничества при реализации застройщиками квартир, не отвечающих заявленному жилому помещению; неисполнение службой судебных приставов решений судов о приостановлении строительства, сносе незаконно построенных объектов.

Расширенное совещание завершилось диалогом в формате «вопрос-ответ».

Так представители общественности интересовались внедрением продуктов исламского банкинга для застройщиков.

Управляющий директор Южного регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Кирилл Зарочинцев ответил, что на данный момент подобного нет, но ДОМ.РФ уже тщательно изучает этот вопрос.

Завершая, Сергей Меликов призвал правоохранительные органы, Минстрой Дагестана и муниципалитеты организовать работу по переходу строительных компаний на эскроу-счета.

«Усилить надзор и пересмотреть подходы по выдаче разрешительной документации, прекратить практику выдачи разрешения на строительство через суд. Мы должны перейти на полное обеление строительной отрасли.

У нашего региона огромный потенциал, и мы обязаны его использовать, если мы все вместе уже сегодня возьмемся за эту работу, то будет и результат», – сказал он.

Также по итогам конференции был дан ряд других поручений. В том числе парламенту региона – проработать изменения закона о градостроительной деятельности в республике, предусматривающие осуществление комплексного развития территорий в Дагестане.

Курирующему вице-премьеру Манвелу Мажонцу поручено ежемесячно проводить заседание Правительственной комиссии по выработке предложений по предупреждению незаконного использования земельных участков и устранению предпосылок к незаконному строительству.

Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства региона до 1 апреля следует внести в правительство республики предложения по созданию отдельного органа исполнительной власти, уполномоченного осуществлять на территории Дагестана региональный государственный строительный надзор и контроль в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирных домов.

Помимо прочего, Сергей Меликов призвал обеспечить на постоянной основе информирование населения о проводимой работе по всем обсужденным направлениям.

https://glava.e-dag.ru/press/746/